一、原由
中山市目前已確認四處歷史文化街區：孫文西路歷史文化街區、西山寺歷史文化街區、從善坊歷史文化街區和沙涌歷史文化街區。四大街區內有文物保護單位18處、歷史建筑較多。歷史文化街區內的老建筑以私房為主，其余為公房或權屬不明?？傮w來說，老建筑保存狀況較好，但也有部分建筑遭到了不同程度損壞。由于我市雖然納入全國歷史文化名城，但在歷史文化街區保護盒管理方面還沒有形成有效的聯動機制，造成只“控”不“管”，不僅造成歷史文化街區難以活化，造成較多的社會矛盾，更加導致很多文化保護單位和古建筑出現大量損毀甚至坍塌，令人扼腕嘆息?？傮w來說，我市對于歷史文化街區的保護和發展工作還存在很多不足：
（一）沒有形成一套行之有效的管理機制
1．多頭管理變無頭管理。當前涉及歷史建筑和街區管理的部門有將近十個，且各部門權責不清，這種“多頭”管理的情況容易造成最終“無頭”管理，缺乏主體責任部門，形成管理真空，導致歷史文化街區的保護政策難以落實，存在部門間爭利和推卸責任的情況。
2.機構設置級別與配置欠合理?？v觀國內其他歷史文化名城，歷史建筑和街區的管理均由政府職能部門負責，然而，目前中山歷史建筑和街區的主要管理部門是市規劃局下屬的事業單位——中山市歷史文化建筑保護管理中心。目前，該中心的人員編制僅為4人，具體工作包括保護規劃編制、保護管理相關辦法研究制定及歷史建筑管理等，工作人員數量顯然難以應付龐大的歷史建筑（目前全市有500多處）和街區的規模。此外，該中心僅有規劃編制及管控責任和權力，缺乏配套政策，缺乏管理、執法等方面的權限，也缺乏管理維護專項資金，在日常管理過程中，處境往往比較尷尬，力不從心。
3.街區保護規劃缺乏可操作性。目前中山市已經編制了《中山市歷史文化名城保護規劃》、《中山市中心城區五區紫線控制規劃》、等，但街區專項保護規劃、相關的控規仍在陸續編制或修編中，因此，街區的保護還缺乏相關法定規劃的保護。同時，由于缺乏詳細的專項規劃、保護策略、保護措施等指導，政府各級部門難以落實管理工作。
4.市政府及區辦事處在歷史文化街區管理方面責任缺失，社區參與不足或無從參與。目前，對于歷史文化街區的物業管理與維護方面，幾乎一片空白，沒有形成市-區-社區的責權利機制，缺乏管理機制，缺乏配套政策，缺乏責任主體，缺乏配套資金，與國外相比，管理水平差距甚遠。
（二）政策問題
1.缺少處理權屬問題的政策措施。歷史文化街區內的老建筑多為私房，保護責任主體應是房屋的業主，在由于歷史遺留問題，部分房屋（主要是僑房）業主不明確、或業主不在本地等多種因素導致了業主不能履行保護義務的情況下，其他的政府部門或者房屋主管部門也無權對房屋進行管理和維護。此外，在當前的政策背景下，將歷史建筑委托給政府管理只能以無償托管的方式進行，暫時沒有法規確定政府對私人委托給政府保護的相關激勵和補償制度，這對大多數業主來說無疑是難以接受的。因此，權屬問題成為政府部門或者其他機構介入歷史建筑保護的最大障礙。
2.缺少鼓勵政策。中山市制定了《中山市歷史建筑和歷史文化街區保護專項資金管理暫行辦法》對資金的管理進行約束。按照《暫行辦法》的規定，中山市每年會預留50萬的專項資金用于歷史建筑的日常維護、修繕工作，并由市財政局專項負責。但是由設立之日起至今，該專項資金僅有2起成功申請的案例，效果不理想。其中的主要原因包括以幾個方面：知名度不高；申請程序相對復雜；對施工單位的要求較高；補貼比例偏低。
建議：
（一）構建行政管理體制
中山市目前已設立了歷史文化名城保護委員會，由市長任主任，主管副市長任副主任，各相關部門主要領導為成員。建議在此領導下，下設市級統籌機構、區鎮級執行機構和基層管理專員，以及聘請專家組成技術咨詢機構，做到上層設計、基層管理和專家咨詢相結合的管理體制。
1.市級統籌機構?，F有的歷史文化名城保護委員會，是歷史文化名城保護工作的綜合協調機構，委員會是多部門的臨時機構，實行兼任制，建議常設市歷史文化名城保護辦公室，負責相關政策研究、名城保護規劃編制、街區與歷史建筑登記造冊、專項基金管理等工作。
2.區鎮級執行機構。歷史文化街區所在地的區鎮（或擁有較多歷史建筑、具有歷史文化名鎮、名村稱號的）設立相關部門——歷史文化名城保護管理辦公室，專門負責歷史名鎮、名村、歷史文化街區及歷史建筑等相關專項規劃的編制和督查工作等。
3.基層管理專員。歷史文化街區所在地的社區應設立管理專員，主要負責日常巡查、在相關項目中協助相關職能部門審批和違章查處工作、配合街區保育規劃和落實工作等。
4.技術咨詢機構。在歷史文化名城保護管理過程中，不僅要聽取相關政府部門的意見，還需要組織有歷史文化遺產保護經驗的專家進行規劃和建設方案論證。目前中山市規劃委員會已有歷史文化名城保護專業委員會，建議在此基礎上，再加入建筑、歷史、社會、經濟、法律等方面的專家、學者，建立保護專家信息庫，成立專家委員會作為技術咨詢機構，直接受市政府或者名城保護委員會領導。技術咨詢機構一方面對名城委員會起到咨詢指導的作用，另一方面參與從規劃編制到施工的全過程，起到技術監督的作用。
（二）補充確權政策措施
模糊不清的產權狀況，或產權信息的缺失是中山市實施歷史文化街區保育工作的一個瓶頸，在財產權利情況不明確的情況下，眾多老建筑財產難以獲得有效保護。因此，對街區老建筑進行確權，是明確保護責任主體、落實保護措施的重要舉措。根據我市眾多私房特別是僑房產權情況不清的狀況，在確權工作中將歷史建筑分為一般私房、僑房、國有房屋等類別，分別制定確權辦法，如參考美國地方政府的房屋征收辦法，主要是通過歷史資料和檔案搜索，查找房屋的所有權利關系人，并向所有權利關系人通過公共媒體、寄信等方式，通知權利關系人主動向行政管理部門明確房屋的權利關系。逾期沒有答復的話，則房屋自動歸政府所有，由政府支配和管理。若屬于僑房的，可由區鎮政府負責，通過海外媒體、領使館、第三方組織等機構，尋找有關權利關系人。
（三）創新僑房托管政策
針對大部分歷史建筑業主僑居海外，或原產權人已過世，代管人無法決策的實際情況，為有效保護文物，建議參考香港的歷史建筑活化計劃和開平碉樓的認養辦法，由市歷史文化名城保護委員會牽頭，會同市國土局、外僑局等出臺《中山市涉僑歷史建筑托管辦法》，提出有效的“托管”或“認養”機制，明確授權手續、確認流程、修繕費用、租賃收益等問題。
（四）完善資金扶持制度
1.各級政府承擔。目前，中山已出臺《中山市歷史建筑及歷史文化街區保護專項資金管理暫行辦法》，在地方財政預算中明確保護資金的數額。但市財政的數額遠遠不足，按照屬地管理的原則，各區鎮政府作為歷史文化街區的管理者，應對轄區內的街區及其老建筑提供資金配套。
2.拓寬資金來源。當前，歷史文化名城維護資金主要來源于財政撥款，來源單一，拓寬資金來源是歷史文化街區保育工作中非常重要的問題，應該研究和設立合理的資金籌措機制，如政府每年按財政收入的一定比例劃入專項資金、公有歷史建筑轉讓、出租的收益等。另一方面，中山市應規定對破壞歷史建筑的行為要進行賠償，且對于罰款金額的去向及具體用途作出規定，建議明確罰款資金的用途，最直接的辦法可以把罰款資金重新用于歷史建筑的保護，擴大保護資金的來源。
3．制定資金管理辦法。（1）市財政局在每年第四季度，根據當年各鎮區申報情況、全市歷史建筑和歷史文化街區實際情況，擬定年度日常維護、改造、保護計劃，以及次年的預算安排計劃；（2）以上計劃報市歷史文化名城保護委員會審議通過后列入年度預算安排；（3）市歷史文化名城保護委員會與受資助的機構或個人簽訂合同，市財政局將資助資金的50%直接撥付給該機構或個人，至工程竣工驗收合格，撥付資助資金的30%，工程結算審定后，撥付余額。（4）采取定期匯總報表、項目監理、委托第三方評估和實地抽查等方式實施監管。對存在違約行為的機構或個人，將收回部分或全部資助資金，對存在違法行為的，追究有關單位及人員的行政或法律責任。
4.創新資金使用途徑。為保護歷史文化街區整體格局和建筑的外觀表面不受改變或破壞，建議參考地中海沿岸簽訂建筑表面合約的方式，由街區內老建筑的所有者與歷史建筑保護單位之間所制定的合法協議，如果老建筑所有者愿意對老建筑的外觀表面進行永久保護，其將每年獲得相應的補助。
為促進僑房確權、管理等工作，建議參考廈門的凡是，引入僑房專業代理機構，專門為海外華僑辦理在國內房產的繼承、追討、清退、翻修和管理等業務的代理，專門收購及供應僑房。由于僑房多是解放前的老房子，年代久遠，產權隸屬錯綜復雜，囤積下許多歷史遺留問題，而華僑離開祖國后長期旅居國外，路途遙遠，幾乎無法親力親為。因此可以政府購買服務，委托具有豐富的本土行業經驗的老建筑保育相關機構，在海外華僑同鄉會的協助下理這些房子的相關手續和事務。
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